房訊網(wǎng)訊 從新冠疫情肆虐到防控常態(tài)化,中國在防疫抗疫上取得了優(yōu)異的成績,國民經濟運行數(shù)據(jù)有了非常亮眼的表現(xiàn)。外部不確定性因素對寫字樓產業(yè)園市場的沖擊減弱,重點城市租賃需求進一步復蘇;大宗交易投資額穩(wěn)步回升,機構投資者對商辦物業(yè)表現(xiàn)出長期的信心。
那么,疫情常態(tài)化下,經過疫情沖擊之后的商業(yè)地產行業(yè)發(fā)生了哪些未有變局?出現(xiàn)了哪些破局之道?展現(xiàn)了哪些未來趨勢?
10月13日起,全聯(lián)房地產商會聯(lián)合房訊網(wǎng)(FUNXUN)連續(xù)第二年開展"疫情常態(tài)化下的商業(yè)地產變局與破局"專題采訪活動,通過采訪商業(yè)地產行業(yè)內的副會長及常務理事、專家學者、研究機構和代理機構,圍繞疫情常態(tài)化下的商業(yè)地產未有變局、破局之道、未來趨勢等主題為行業(yè)高質量發(fā)展提供真知灼見。
10月29日,針對疫情常態(tài)化下產業(yè)地產,包括產業(yè)園、城市片區(qū)開發(fā)運營的變局與破局,房訊網(wǎng)采訪了英策產業(yè)咨詢機構首席產業(yè)園區(qū)顧問閻立忠。
英策產業(yè)咨詢機構首席產業(yè)園區(qū)顧問 閻立忠
一、現(xiàn)狀與困局
近些年來,產業(yè)園區(qū)、產業(yè)地產領域可以說風生水起,園區(qū)是產業(yè)發(fā)展的平臺載體,是社會經濟發(fā)展的晴雨表,也是政府、企業(yè)、房地產商乃至社會各界的聚焦點。
當下產業(yè)園區(qū)、產業(yè)地產的發(fā)展之勢正猛,幾個現(xiàn)象值得關注:各地政府平臺公司普遍由區(qū)域基礎建設轉向產城和園區(qū)建設營運一體。一心開發(fā)、不管運營的時代一去不返。但大多平臺公司的產城和園區(qū)營建業(yè)務處于摸索嘗試階段。以央企建設公司為代表的大型開發(fā)企業(yè)秉承一二級聯(lián)動模式,在一些經濟較發(fā)達和產業(yè)基礎較好的城市投資建設產業(yè)新城,但產業(yè)資源整合與城市運營一直困擾著這些地產開發(fā)見長的企業(yè)。一批有多年園區(qū)營建經驗的產業(yè)地產商近年來業(yè)務如火如荼,但模式單一和運營短板逐漸顯現(xiàn)。產業(yè)地產光鮮亮麗之下,問題不少、瑕疵難掩。
產業(yè)地產商、園區(qū)運營商的諸多經營問題尚未解決、營運能力尚待提升,而經濟發(fā)展放緩、企業(yè)需求趨弱、地產形勢嚴峻、同行競爭加劇、政府管束嚴苛……這一切更加讓產業(yè)地產商壓力山大。而一場突如其來的新冠疫情抑制影響了社會生產經營,很多企業(yè)業(yè)務萎縮、停滯,導致對產業(yè)用房的需求降低,樓宇閑置擴大,讓原本有痛的產業(yè)地產商又挨了一棒。
二、走勢與變局
產業(yè)園區(qū)、產業(yè)地產面臨新形勢、新變局,而整個行業(yè)呈現(xiàn)出以下走勢與特點:
·城鎮(zhèn)化建設與城市更新同驅
一邊是國家城鎮(zhèn)化建設在繼續(xù),一邊是城市更新在熱啟,從郊區(qū)到城市中心,產業(yè)園區(qū)、產業(yè)地產業(yè)務全域拓展?jié)u行漸火,為了順應形勢變化以能夠在房地產市場持續(xù)前行,一些地產企業(yè)大面積開發(fā)建設產業(yè)新區(qū)與小體量改建運營存量園區(qū)/街區(qū)同步同驅,但這兩種業(yè)務模式與產品考量不同的營運能力,前者是規(guī);洜I,后者是精細化運營。
·產業(yè)地產輕重資產經營結合
產業(yè)地產的重資產模式是普遍模式,已經持走多年,市場競爭和形勢變化逼迫產業(yè)地產商關注與嘗試輕資產模式。若想在未來業(yè)界占有一席之地和保持優(yōu)勢地位,輕重資產結合模式不可或缺。
·復合運營能力決定園區(qū)未來
從產業(yè)地產、產業(yè)園區(qū)的全鏈條來看,比住宅地產和商業(yè)地產都要復雜,操盤的技術含量更高,沒有復合的資源整合能力、招商營銷能力、產業(yè)運營能力,今后在行業(yè)難以立足發(fā)展。
·政府與產業(yè)地產商協(xié)同聯(lián)動
建設產業(yè)園區(qū)讓區(qū)域政府與產業(yè)地產商站在了同一戰(zhàn)壕,雙方之間的共贏關系有合作,也有約束。建立高效的協(xié)同聯(lián)動機制至關重要,政府把控好政策支持與產業(yè)集群的質效,產業(yè)地產商做好園區(qū)的硬軟件建設與企業(yè)招商運營,彼此之間既要協(xié)同共進,也要互相督促。
·產業(yè)地產行業(yè)洗牌態(tài)勢加劇
產業(yè)地產曾經的一面旗幟華夏幸福黯然,其實行業(yè)內不乏佼佼者,一些產業(yè)地產商的經營不乏亮點,但能夠真正引領行業(yè)發(fā)展的龍頭企業(yè)有待出現(xiàn)。市場競爭不斷加劇,如春秋戰(zhàn)國一樣的產業(yè)地產行業(yè),正面臨一場洗牌,順應了變革與趨勢繼續(xù)前行,不適者大浪淘沙。
三、經營與破局
新形勢、新趨勢、新變局,產業(yè)地產商的破局是必須首先讓自己的業(yè)務清晰化,從而保障業(yè)務的拓展與持續(xù)經營,這就是做好基礎性的經營定位或者說基礎性的業(yè)務策略。
·戰(zhàn)略經營業(yè)務清晰
從企業(yè)戰(zhàn)略經營的維度來說,經營的兩個方向,不外乎一個寬度、一個深度,寬度是產業(yè)地產業(yè)務經營寬泛化,深度是園區(qū)運營的精深化。產業(yè)地產寬泛化強調產業(yè)地產商的戰(zhàn)略經營必須清晰,不管你是行業(yè)歷練多年,還是試水不久,面臨變局,你是繼續(xù)實施重資產經營,還是探索產業(yè)園區(qū)輕資產業(yè)務,將輕重資產進行業(yè)務整合,實施“重中帶輕”“前輕重后”“輕重分離”等不同方式的輕重資產經營模式。而產業(yè)地產精深化是圍繞全鏈條工作的幾個核心環(huán)節(jié)深入和細化,包括前期產業(yè)勾地的產業(yè)資源整合,中期企業(yè)招商的產業(yè)研究與產業(yè)鏈群搭建,中后期運營服務的產業(yè)復合運營等等。實際上,產業(yè)地產經營的寬泛化與精深化是彼此聯(lián)動、相輔相成的。
·市場定位選擇清晰
市場定位其實也是園區(qū)產品定位與區(qū)域定位。工業(yè)園是產業(yè)地產的剛需型產品,像聯(lián)東U谷那樣可以在全國范圍內做出數(shù)量與規(guī)模;科技園類似改善型產品,放眼全國來說,不是每個城市都需要那么多科技園,尤其是三四線城市會消化不良的。小資型的文創(chuàng)園基本屬于城市更新的小體量存量園區(qū),這類園區(qū)產品需要特定的城市基礎與社會人文環(huán)境,地產商們做了不少城市更新型園區(qū),出彩的不多,往往是發(fā)揮了建筑空間規(guī)建上的優(yōu)勢,項目綜合運營平平,形式大于了內容。但今后城市更新的需求確實在不斷增長。實力型開發(fā)商熱衷建設產業(yè)新城,沒有強大的資源整合和持續(xù)的城市運營,新城開發(fā)建設很可能就是挖了一個大坑,需要用時間甚至是時代去填滿這個坑。選擇不同的產品類型或者產品線組合,就面臨選擇不同的城市區(qū)域和城市地塊,需要配置和整合不同的資源,實施不同的招商與運營舉措。
房地產行業(yè)形勢和社會經濟發(fā)展的要求,讓地產商們從被迫適應到主動尋求轉型產業(yè)地產,而原有的產業(yè)地產商也加快了調整和改進的步伐。肆虐近2年的新冠疫情加劇了全球經濟的洗牌,給各行各業(yè)帶來了新挑戰(zhàn),產業(yè)地產、產業(yè)園區(qū)界同樣面臨一次洗牌。面對形勢變化,實施戰(zhàn)略經營變革和園區(qū)營運破局,讓經營模式清晰、市場定位清晰就是尋找突破口和打造競爭力,唯此產業(yè)地產商才可能在變局中立足穩(wěn)身,乃至成為產業(yè)地產、產業(yè)園區(qū)下一個時代周期的引領者。
來源:房訊網(wǎng)