房訊網(wǎng)訊 從新冠疫情肆虐到防控常態(tài)化，中國在防疫抗疫上取得了優(yōu)異的成績，國民經(jīng)濟運行數(shù)據(jù)有了非常亮眼的表現(xiàn)。外部不確定性因素對寫字樓產(chǎn)業(yè)園市場的沖擊減弱，重點城市租賃需求進一步復(fù)蘇；大宗交易投資額穩(wěn)步回升，機構(gòu)投資者對商辦物業(yè)表現(xiàn)出長期的信心。
那么，疫情常態(tài)化下，經(jīng)過疫情沖擊之后的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生了哪些未有變局？出現(xiàn)了哪些破局之道？展現(xiàn)了哪些未來趨勢？
10月13日起，全聯(lián)房地產(chǎn)商會聯(lián)合房訊網(wǎng)（FUNXUN）連續(xù)第二年開展"疫情常態(tài)化下的商業(yè)地產(chǎn)變局與破局"專題采訪活動，通過采訪商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的副會長及常務(wù)理事、專家學(xué)者、研究機構(gòu)和代理機構(gòu)，圍繞疫情常態(tài)化下的商業(yè)地產(chǎn)未有變局、破局之道、未來趨勢等主題為行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展提供真知灼見。
10月29日，針對疫情常態(tài)化下產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，包括產(chǎn)業(yè)園、城市片區(qū)開發(fā)運營的變局與破局，房訊網(wǎng)采訪了英策產(chǎn)業(yè)咨詢機構(gòu)首席產(chǎn)業(yè)園區(qū)顧問閻立忠。
英策產(chǎn)業(yè)咨詢機構(gòu)首席產(chǎn)業(yè)園區(qū)顧問 閻立忠
一、現(xiàn)狀與困局
近些年來，產(chǎn)業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域可以說風(fēng)生水起，園區(qū)是產(chǎn)業(yè)發(fā)展的平臺載體，是社會經(jīng)濟發(fā)展的晴雨表，也是政府、企業(yè)、房地產(chǎn)商乃至社會各界的聚焦點。
當(dāng)下產(chǎn)業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展之勢正猛，幾個現(xiàn)象值得關(guān)注：各地政府平臺公司普遍由區(qū)域基礎(chǔ)建設(shè)轉(zhuǎn)向產(chǎn)城和園區(qū)建設(shè)營運一體。一心開發(fā)、不管運營的時代一去不返。但大多平臺公司的產(chǎn)城和園區(qū)營建業(yè)務(wù)處于摸索嘗試階段。以央企建設(shè)公司為代表的大型開發(fā)企業(yè)秉承一二級聯(lián)動模式，在一些經(jīng)濟較發(fā)達(dá)和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)較好的城市投資建設(shè)產(chǎn)業(yè)新城，但產(chǎn)業(yè)資源整合與城市運營一直困擾著這些地產(chǎn)開發(fā)見長的企業(yè)。一批有多年園區(qū)營建經(jīng)驗的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商近年來業(yè)務(wù)如火如荼，但模式單一和運營短板逐漸顯現(xiàn)。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)光鮮亮麗之下，問題不少、瑕疵難掩。
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商、園區(qū)運營商的諸多經(jīng)營問題尚未解決、營運能力尚待提升，而經(jīng)濟發(fā)展放緩、企業(yè)需求趨弱、地產(chǎn)形勢嚴(yán)峻、同行競爭加劇、政府管束嚴(yán)苛……這一切更加讓產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商壓力山大。而一場突如其來的新冠疫情抑制影響了社會生產(chǎn)經(jīng)營，很多企業(yè)業(yè)務(wù)萎縮、停滯，導(dǎo)致對產(chǎn)業(yè)用房的需求降低，樓宇閑置擴大，讓原本有痛的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商又挨了一棒。
二、走勢與變局
產(chǎn)業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)面臨新形勢、新變局，而整個行業(yè)呈現(xiàn)出以下走勢與特點：
·城鎮(zhèn)化建設(shè)與城市更新同驅(qū)
一邊是國家城鎮(zhèn)化建設(shè)在繼續(xù)，一邊是城市更新在熱啟，從郊區(qū)到城市中心，產(chǎn)業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)全域拓展?jié)u行漸火，為了順應(yīng)形勢變化以能夠在房地產(chǎn)市場持續(xù)前行，一些地產(chǎn)企業(yè)大面積開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)新區(qū)與小體量改建運營存量園區(qū)/街區(qū)同步同驅(qū)，但這兩種業(yè)務(wù)模式與產(chǎn)品考量不同的營運能力，前者是規(guī)�；�(jīng)營，后者是精細(xì)化運營。
·產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)輕重資產(chǎn)經(jīng)營結(jié)合
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的重資產(chǎn)模式是普遍模式，已經(jīng)持走多年，市場競爭和形勢變化逼迫產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商關(guān)注與嘗試輕資產(chǎn)模式。若想在未來業(yè)界占有一席之地和保持優(yōu)勢地位，輕重資產(chǎn)結(jié)合模式不可或缺。
·復(fù)合運營能力決定園區(qū)未來
從產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)的全鏈條來看，比住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)都要復(fù)雜，操盤的技術(shù)含量更高，沒有復(fù)合的資源整合能力、招商營銷能力、產(chǎn)業(yè)運營能力，今后在行業(yè)難以立足發(fā)展。
·政府與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商協(xié)同聯(lián)動
建設(shè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)讓區(qū)域政府與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商站在了同一戰(zhàn)壕，雙方之間的共贏關(guān)系有合作，也有約束。建立高效的協(xié)同聯(lián)動機制至關(guān)重要，政府把控好政策支持與產(chǎn)業(yè)集群的質(zhì)效，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商做好園區(qū)的硬軟件建設(shè)與企業(yè)招商運營，彼此之間既要協(xié)同共進，也要互相督促。
·產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)洗牌態(tài)勢加劇
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)曾經(jīng)的一面旗幟華夏幸福黯然，其實行業(yè)內(nèi)不乏佼佼者，一些產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商的經(jīng)營不乏亮點，但能夠真正引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展的龍頭企業(yè)有待出現(xiàn)。市場競爭不斷加劇，如春秋戰(zhàn)國一樣的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，正面臨一場洗牌，順應(yīng)了變革與趨勢繼續(xù)前行，不適者大浪淘沙。
三、經(jīng)營與破局
新形勢、新趨勢、新變局，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商的破局是必須首先讓自己的業(yè)務(wù)清晰化，從而保障業(yè)務(wù)的拓展與持續(xù)經(jīng)營，這就是做好基礎(chǔ)性的經(jīng)營定位或者說基礎(chǔ)性的業(yè)務(wù)策略。
·戰(zhàn)略經(jīng)營業(yè)務(wù)清晰
從企業(yè)戰(zhàn)略經(jīng)營的維度來說，經(jīng)營的兩個方向，不外乎一個寬度、一個深度，寬度是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營寬泛化，深度是園區(qū)運營的精深化。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)寬泛化強調(diào)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商的戰(zhàn)略經(jīng)營必須清晰，不管你是行業(yè)歷練多年，還是試水不久，面臨變局，你是繼續(xù)實施重資產(chǎn)經(jīng)營，還是探索產(chǎn)業(yè)園區(qū)輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，將輕重資產(chǎn)進行業(yè)務(wù)整合，實施“重中帶輕”“前輕重后”“輕重分離”等不同方式的輕重資產(chǎn)經(jīng)營模式。而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)精深化是圍繞全鏈條工作的幾個核心環(huán)節(jié)深入和細(xì)化，包括前期產(chǎn)業(yè)勾地的產(chǎn)業(yè)資源整合，中期企業(yè)招商的產(chǎn)業(yè)研究與產(chǎn)業(yè)鏈群搭建，中后期運營服務(wù)的產(chǎn)業(yè)復(fù)合運營等等。實際上，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營的寬泛化與精深化是彼此聯(lián)動、相輔相成的。
·市場定位選擇清晰
市場定位其實也是園區(qū)產(chǎn)品定位與區(qū)域定位。工業(yè)園是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的剛需型產(chǎn)品，像聯(lián)東U谷那樣可以在全國范圍內(nèi)做出數(shù)量與規(guī)模；科技園類似改善型產(chǎn)品，放眼全國來說，不是每個城市都需要那么多科技園，尤其是三四線城市會消化不良的。小資型的文創(chuàng)園基本屬于城市更新的小體量存量園區(qū)，這類園區(qū)產(chǎn)品需要特定的城市基礎(chǔ)與社會人文環(huán)境，地產(chǎn)商們做了不少城市更新型園區(qū)，出彩的不多，往往是發(fā)揮了建筑空間規(guī)建上的優(yōu)勢，項目綜合運營平平，形式大于了內(nèi)容。但今后城市更新的需求確實在不斷增長。實力型開發(fā)商熱衷建設(shè)產(chǎn)業(yè)新城，沒有強大的資源整合和持續(xù)的城市運營，新城開發(fā)建設(shè)很可能就是挖了一個大坑，需要用時間甚至是時代去填滿這個坑。選擇不同的產(chǎn)品類型或者產(chǎn)品線組合，就面臨選擇不同的城市區(qū)域和城市地塊，需要配置和整合不同的資源，實施不同的招商與運營舉措。
房地產(chǎn)行業(yè)形勢和社會經(jīng)濟發(fā)展的要求，讓地產(chǎn)商們從被迫適應(yīng)到主動尋求轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，而原有的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商也加快了調(diào)整和改進的步伐。肆虐近2年的新冠疫情加劇了全球經(jīng)濟的洗牌，給各行各業(yè)帶來了新挑戰(zhàn)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)界同樣面臨一次洗牌。面對形勢變化，實施戰(zhàn)略經(jīng)營變革和園區(qū)營運破局，讓經(jīng)營模式清晰、市場定位清晰就是尋找突破口和打造競爭力，唯此產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商才可能在變局中立足穩(wěn)身，乃至成為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)下一個時代周期的引領(lǐng)者。
來源：房訊網(wǎng)
