全球知名的房地產(chǎn)服務(wù)商第一太平戴維斯，于近日發(fā)布2025年第二季度北京房地產(chǎn)市場(chǎng)研究成果，全面回顧北京寫(xiě)字樓、商業(yè)零售及大宗投資等不同細(xì)分市場(chǎng)的季度表現(xiàn)，對(duì)2025年上半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)進(jìn)行回顧總結(jié)，并對(duì)下一階段房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)做出預(yù)判與展望。
2025年第二季度，北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)繼續(xù)回暖，延續(xù)了一季度的良好市場(chǎng)表現(xiàn)。供給端方面，位于金融街周邊區(qū)域的中海金融中心于本季度正式交付，帶動(dòng)全市甲級(jí)寫(xiě)字樓存量升至1,497.2萬(wàn)平方米。需求端的表現(xiàn)同樣亮眼，寫(xiě)字樓市場(chǎng)的租賃活躍度呈穩(wěn)步提升態(tài)勢(shì)，單季度凈吸納量錄得約8.2萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)57%，同時(shí)也是市場(chǎng)連續(xù)第八個(gè)季度錄得正吸納。2025年上半年，全市寫(xiě)字樓市場(chǎng)的凈吸納量累計(jì)約為13.4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)78%，租賃需求復(fù)蘇趨勢(shì)顯著。
得益于良好的吸納情況，北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的空置率在經(jīng)歷了前兩年的持續(xù)走高后于今年開(kāi)始緩慢回落，至二季度末全市平均空置率為19.6%，環(huán)比、同比分別下降0.2、0.9個(gè)百分點(diǎn)。租金方面，2025年第二季度全市甲級(jí)寫(xiě)字樓平均租金環(huán)比同比分別下降2.4%、18.6%，至每平方米每月228.4元。本季度的租金環(huán)比降幅較之前幾個(gè)季度呈現(xiàn)收窄態(tài)勢(shì)，這主要源于市場(chǎng)供需的改善，以及業(yè)主對(duì)成本與收益的權(quán)衡，對(duì)于租金的調(diào)控更趨于理性。
預(yù)計(jì)2025年下半年，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)端將維持緊缺態(tài)勢(shì)，有限的新增供應(yīng)將助力空置面積的去化，推動(dòng)空置率在短期內(nèi)進(jìn)一步下調(diào)。需求端則受到不同區(qū)域的差異性影響，租賃活躍度、租金水平及空置率或?qū)⒊尸F(xiàn)結(jié)構(gòu)性分化。在此背景下，業(yè)主方的租賃運(yùn)營(yíng)策略將更趨精細(xì)化，面對(duì)租戶需求的不確定性以及長(zhǎng)期被抑制的租金收益，預(yù)計(jì)業(yè)主方將加速?gòu)?以?xún)r(jià)換量"的粗放模式，轉(zhuǎn)向"服務(wù)賦能"的價(jià)值升級(jí)路徑。對(duì)于租戶而言，當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境為優(yōu)化辦公成本、提升辦公空間提供了換租機(jī)遇；而業(yè)主需聚焦項(xiàng)目品質(zhì)提升與差異化運(yùn)營(yíng)，增強(qiáng)核心競(jìng)爭(zhēng)力，從而推動(dòng)市場(chǎng)穿越周期、穩(wěn)健前行。
2025年的北京商業(yè)零售市場(chǎng)持續(xù)更新迭代，消費(fèi)場(chǎng)景升級(jí)從核心區(qū)拓展至次核心區(qū)域，并且更注重深層次的消費(fèi)價(jià)值重構(gòu)。二季度，北京零售市場(chǎng)共有3個(gè)城市更新項(xiàng)目和一個(gè)新建商業(yè)項(xiàng)目入市。其中城市更新項(xiàng)目包括：位于豐臺(tái)區(qū)的京東Mall（北京南三環(huán)店）、位于朝陽(yáng)區(qū)的京東Mall（北京雙井店），以及位于海淀區(qū)的中關(guān)村ART PARK大融城西區(qū)；新建項(xiàng)目則是位于西城區(qū)的中海大吉巷，四個(gè)項(xiàng)目合計(jì)為市場(chǎng)提供了40.8萬(wàn)平方米的特色商業(yè)零售空間。
二季度，受到新項(xiàng)目集中入市以及北京零售市場(chǎng)升級(jí)調(diào)改等因素的影響，全市優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心平均空置率環(huán)比上調(diào)1個(gè)百分點(diǎn)至7%。其中核心商圈購(gòu)物中心空置率環(huán)比上升0.3個(gè)百分點(diǎn)至8.2%，次核心商圈購(gòu)物中心空置率環(huán)比上升1.7個(gè)百分點(diǎn)至7.3%。同期，全市優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心平均租金水平小幅調(diào)整，首層平均租金調(diào)整至每平方米每月758.5元，環(huán)比下降1.2%。其中，核心商圈購(gòu)物中心首層平均租金為每平方米每月人民幣1,308.5元，與上季度基本持平；次核心商圈購(gòu)物中心首層平均租金為每平方米每月人民幣566.9元，環(huán)比下降2%。
在城市更新項(xiàng)目密集入市、傳統(tǒng)購(gòu)物中心品牌升級(jí)換代、全市大力提振消費(fèi)等多項(xiàng)積極因素的推動(dòng)下，2025年的北京市零售市場(chǎng)正在進(jìn)行著消費(fèi)模式與消費(fèi)場(chǎng)景的變革：跨商圈、跨區(qū)域的消費(fèi)主題活動(dòng)不斷，老牌商業(yè)項(xiàng)目更新升級(jí)穩(wěn)步推進(jìn)，新建商業(yè)積極搭建特色品牌組合，打造流量吸引力，全市零售市場(chǎng)向好發(fā)展的基礎(chǔ)進(jìn)一步穩(wěn)固。未來(lái)，零售商業(yè)市場(chǎng)將更加強(qiáng)調(diào)對(duì)新型消費(fèi)需求的準(zhǔn)確把握、對(duì)消費(fèi)場(chǎng)景的精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，順應(yīng)時(shí)代消費(fèi)熱點(diǎn)，有效激發(fā)消費(fèi)潛力，進(jìn)一步塑造零售消費(fèi)模式的新格局。
北京大宗投資市場(chǎng)在2025年上半年的整體表現(xiàn)維持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，上半年累計(jì)成交額略微超過(guò)去年同期水平。其中，上半年北京投資市場(chǎng)交割了若干宗寫(xiě)字樓資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓交易，自用型買(mǎi)家依舊是投資市場(chǎng)的重要組成部分。此外，今年的大宗投資市場(chǎng)更多地聚焦現(xiàn)金流情況，開(kāi)發(fā)商通過(guò)出售項(xiàng)目來(lái)回籠現(xiàn)金、降低杠桿、增強(qiáng)流動(dòng)性，而機(jī)構(gòu)買(mǎi)家則優(yōu)先選擇運(yùn)營(yíng)情況良好、現(xiàn)金流穩(wěn)定的項(xiàng)目作為潛在收購(gòu)標(biāo)的。
大宗交易的活躍程度是商業(yè)地產(chǎn)投資情緒的晴雨表，直接反應(yīng)出市場(chǎng)投資的走向及市場(chǎng)預(yù)期。預(yù)計(jì)在2025年下半年，北京大宗投資市場(chǎng)將繼續(xù)有序釋放收購(gòu)需求，運(yùn)營(yíng)情況良好的資產(chǎn)將得到機(jī)構(gòu)買(mǎi)家的青睞，此外實(shí)體經(jīng)濟(jì)企業(yè)也在有目的地收購(gòu)寫(xiě)字樓項(xiàng)目自用。在資產(chǎn)的流動(dòng)與資本的合理配置過(guò)程中，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的價(jià)值得到了盤(pán)活與釋放。
2025年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)圍繞"穩(wěn)市場(chǎng)、防風(fēng)險(xiǎn)、促轉(zhuǎn)型"的目標(biāo)精準(zhǔn)發(fā)力，政策端效應(yīng)帶來(lái)初步的"止跌回穩(wěn)"態(tài)勢(shì)。一系列精準(zhǔn)政策在穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期、加大金融支持力度、推進(jìn)城市更新行動(dòng)等方面不斷顯現(xiàn)作用。下半年，政策端的調(diào)整與變革將進(jìn)入深水區(qū)、有待突破傳統(tǒng)框架，預(yù)計(jì)中央將"更大力度推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)"，以更加精準(zhǔn)有效的措施進(jìn)一步優(yōu)化現(xiàn)有政策，提升政策實(shí)施的系統(tǒng)性及有效性，多管齊下、穩(wěn)定預(yù)期、化解風(fēng)險(xiǎn)。
來(lái) 源： 第一太平戴維斯
